안녕하세요, ‘옥션1프로’ 입니다.
특수물건 입찰을 준비하다 보면 서류와 현장이 달라서 당황하는 경우가 많습니다. 특히 현황조사서에 다음과 같은 무시무시한 문구가 적혀 있다면 어떨까요?
“목적물 소재지에 현황조사 명령서상의 목적물은 없고, 제시외 블록조 슬래브지붕 3층 주택 겸 상가건물 1동이 있으나, 현장에서 관계진술인을 만날 수 없어, 목적물의 멸실 또는 증축여부와 현장의 건물과 목적물의 동일성여부는 알 수 없음.”
서류상 건물은 온데간데없고, 정체불명의 3층 건물이 서 있는데 법원조차 확인이 불가하다는 뜻입니다. 99%의 입찰자는 명도 저항이나 기나긴 법적 분쟁을 떠올리며 여기서 뒤로 가기 버튼을 누릅니다.
하지만 이 문구를 보고 저는 속으로 쾌재를 불렀습니다. 남들이 보지 못한 ‘진짜 기회’가 숨어 있었기 때문입니다.
- ‘멸실 후 신축’이 만들어낸 완벽한 레버리지 현장 조사와 등기부등본의 흐름을 퍼즐 맞추듯 맞춰본 결과, 이 상황은 기존 건물을 부수고 대장이나 등기 없이 무단으로 3층 건물을 새로 지은 ‘미등기 불법 건축물’ 상태였습니다.
- 법정지상권? 오히려 환영합니다 건물주 입장에서는 ‘관습법상 법정지상권’을 주장할 수 있습니다. 판례상 멸실 후 신축된 경우에도 지상권은 성립할 여지가 있지만, 그 인정 범위는 철거된 ‘구 건물’을 기준으로 엄격히 제한됩니다.
더 치명적인 것은 현재 건물이 ‘미등기’ 상태라는 점입니다. 정상적인 매매도, 은행 대출도 불가능한 옴달싹달싹 못 하는 자산입니다. 불법 건축물에 대한 구청의 이행강제금을 피하기 위해 양성화(합법화)를 시도하려 해도, 남의 땅 위에서는 토지주의 ‘토지사용승낙서’ 없이는 단 한 발짝도 나아갈 수 없습니다.
- 완벽한 ‘갑’의 협상 테이블 이제 토지만 낙찰받은 저의 턴입니다. 건물주에게는 두 가지 숨 막히는 선택지만 남게 됩니다.
첫째, 토지주인 저에게 매월 꼬박꼬박 시세에 맞는 막대한 ‘지료(땅 사용료)’를 낸다. 둘째, 지료를 내지 못하면 지상권이 박탈당하고, 애써 지은 건물이 철거당할 위기를 맞는다.
결국 건물주가 이 압박에서 벗어나 자신의 건물을 살릴 수 있는 유일한 탈출구는, 제가 부르는 값에 이 땅을 다시 사들이는 것뿐입니다.
그 결과는 어땠을까요? 지루한 명도나 철거 소송까지 갈 필요도 없었습니다. 저는 법원에 잔금을 치르기도 전인 단 ’29일’ 만에 건물주와 토지 매매 협상을 끝냈습니다. 입찰보증금을 포함한 약 1천만 원 남짓의 실투자금만으로 단기간에 약 2,936만 원의 순수익을 거머쥐었습니다. 복잡한 연환산 수익률을 빼고 보더라도, 내 돈 1천만 원을 태워 한 달도 안 돼 약 300%에 달하는 단순 수익률을 달성한 짜릿한 단기 엑시트였습니다.
서류상의 폭탄은 현장의 이면을 꿰뚫어 보는 순간, 나만을 위한 황금을 캐는 열쇠로 바뀝니다. 남들이 두려워하는 리스크 속에서 정확한 권리 분석으로 상대의 아킬레스건을 공략하는 것, 이것이 소액으로도 극대화된 수익을 창출하는 ‘특수물건 경매의 진짜 묘미’입니다.
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