안녕하세요. 실전 부동산 자산 및 수익형 물건 분석을 제공하는 “Auction1Pro”입니다.
오늘 소개해 드릴 물건은 흔들림 없는 현금흐름을 찾는 법인 및 기관 투자자분들을 위한 완벽한 ‘급매(통매각)’ 오피스텔입니다. 토지대 및 원시 건축비에도 미치지 못하는 압도적인 안전마진을 자랑하는 천안 물건을 상세히 브리핑해 드립니다.
1. 물건 개요 및 스펙
본 건은 천안 원도심의 탄탄한 임대 수요를 배후에 둔 준신축 오피스텔입니다.
- 물건명: 중앙 펜타폴리스 9차
- 소재지: 충청남도 천안시 동남구 사직동 214-10 외
- 규모: 지상 9층 건물 내 오피스텔 총 32세대 (통매각)
- 20평형 (전용 50.343㎡): 24실
- 22평형 (전용 54.240~56.094㎡): 8실
- 사용승인일: 2020년 7월 16일
2. 파격적인 매각 조건 (45억 원의 ‘안전 마진’)
이 물건의 핵심은 파격적인 매입 단가에 있습니다. 신축급 하드웨어임에도 불구하고 청산 가치 이하의 급매 조건이 형성되어 있습니다.
- 공식 감정평가액: 70억 2,800만 원 (2022년 기준)
- 매각가: 30억 원
- 안전 마진(Safety Margin): 약 45억 원
감정가 대비 약 60% 할인된 가격으로, 인수 즉시 장부상 40억 원 이상의 압도적인 자본 차익(Capital Gain)이 발생하는 파격적인 조건입니다.
3. 입지 분석 및 임대 타겟팅
시세차익 변동성에 기대는 입지가 아닙니다. 공실 방어와 월세 창출에 특화된 전형적인 현금흐름형 입지입니다.
- 배후 수요: 천안중앙시장 서측에 바로 인접해 있어 시장 상인 및 원도심 근로자 수요를 독점하기에 매우 유리합니다.
- 구조적 장점: 미입주 상태의 신축급 하드웨어이며, 전용률 80%를 달성하여 인근 경쟁 오피스텔 대비 넓은 실사용 면적을 제공합니다. 1~2인 가구에 최적화된 1.5~2룸 구조입니다.
4. 수익성 및 현금흐름 (ROI Matrix)
인근 동남구 투룸 시세(보증금 1,000만 원 / 월 60~70만 원)를 반영하여 철저히 보수적으로 설계된 예상 수익입니다.
- 월 청구합계: 총 보증금 3.2억 원 회수 / 월 2,000만 원
- 연간 총 임대료: 2.4억 원
- 레버리지 수익률: 대출 80% 활용 시, 실투자금 4.18억 원으로 자기자본수익률(ROE) 최대 28.7% 달성이 가능합니다.
[Auction1Pro 투자 인사이트]
본 물건은 개별 분양을 통한 단기 시세차익보다는, 30억 원이라는 낮은 매입 단가를 무기로 32세대 전체를 통임대하여 현금흐름 최적화 자산으로 운용하는 것이 유리합니다. 실투자금 대비 수익률 방어가 탁월하며, 인수 후 안정적인 임대 세팅을 완료한다면 훌륭한 법인 보유 자산이 될 것입니다.
해당 물건에 대한 현장 실사 및 매수 의향서(LOI) 접수 절차 등 추가적인 정보가 필요하시면 언제든 “Auction1Pro” 블로그를 통해 문의 남겨주시기 바랍니다.